Qui suis-je ?

Bonjour, je m’appelle Maï, mariée à Fabien, le fondateur du blog L’Investisseur Autodidacte, et associée dans l’aventure de l’investissement.

Fabien s’est spécialisé dans la bourse et les cryptomonnaies, tandis que je me consacre à l’investissement immobilier 🏡, une passion qui me tient à cœur depuis des années. Découvrez mon parcours dans la section À propos du blog.

« Débuter en investissement immobilier peut sembler complexe, mais notre expérience peut vous inspirer pour réussir pas à pas. » – Mai de L’Investisseur Autodidacte.

Pourquoi ma participation au blog ?

Depuis plusieurs années, Fabien et moi avons choisi de construire notre patrimoine en misant sur la diversification 🎯. Comme il aime le rappeler : « On ne met pas tous ses œufs dans le même panier. » Cela s’est traduit par une répartition naturelle des tâches : tandis que Fabien se concentre sur les marchés financiers, je me suis orientée vers l’immobilier.

Cette complémentarité nous a permis de maximiser notre temps et nos efforts. Lorsque nous avons commencé, j’étais salariée et lui, sur la voie pour devenir consultant. Malgré nos agendas chargés, nous avons toujours fonctionné en équipe 🤝, partageant nos réflexions et nos avancées pour progresser ensemble.

Après cinq ans d’investissement immobilier, j’ai acquis une expertise qui couvre toutes les étapes, de la recherche des biens à leur gestion locative 🗝️. Aujourd’hui, à l’invitation de Fabien, je rejoins ce blog pour partager avec vous nos expériences, nos stratégies et les leçons que nous avons tirées de nos investissements immobiliers.

Les débuts : Se lancer dans l’investissement immobilier

En 2019, pendant ma seconde grossesse, j’ai vu mes congés parentaux comme une opportunité pour initier un projet professionnel parallèle. J’ai choisi de me former à l’investissement immobilier avec un objectif précis : trouver des biens offrant un potentiel de rénovation 🛠️ et les mettre en location meublée pour optimiser leur rentabilité.

Grâce à mon expérience en urbanisme et en traitement de données, j’ai développé une méthode rigoureuse d’analyse du marché et de préparation de dossiers solides pour convaincre les banques. Nous avons volontairement restreint nos recherches à un rayon de 50 km autour de chez nous, une distance optimale pour superviser les travaux et gérer les biens efficacement.

Premier investissement : Pourquoi un programme Pinel ?

Après de nombreuses visites infructueuses, nous avons réalisé que nos critères de rentabilité étaient difficiles à atteindre dans une région où les prix de l’immobilier sont particulièrement élevés. En tant que novice, je manquais encore d’assurance pour défendre un projet de rénovation ambitieux auprès des banques.

C’est pourquoi, en 2020, j’ai décidé de réajuster ma stratégie. Nous avons repéré un T2 en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) au sein d’un programme Pinel dans notre commune. Bien que nous connaissions les limites de ce type d’investissement, ce choix s’est imposé pour deux raisons principales :

1. Un prix au m² compétitif : Le promoteur a proposé ce bien à un prix inférieur à la moyenne du marché local.
2. Facilité d’accès au financement : Les banques considèrent souvent les programmes Pinel comme des investissements sûrs, ce qui nous a permis d’obtenir un prêt.

Pourquoi, selon nous, le Pinel est-il peu rentable ?

Le dispositif Pinel offre des avantages fiscaux intéressants, mais sa rentabilité reste limitée en raison de plusieurs facteurs :

• Plafonds de loyer : Le cadre législatif impose un encadrement des loyers, ce qui limite les revenus.
• Prix élevé dans le neuf : Le coût d’achat est souvent supérieur à celui de l’ancien, diminuant les marges.
• Zones tendues : Ces programmes se concentrent dans des zones à forte demande locative, où les prix d’achat restent élevés.

🚨 Pratiques douteuses de certains vendeurs  : Beaucoup de promoteurs ou vendeurs peu scrupuleux gonflent artificiellement les prix en intégrant l’économie d’impôt dans le tarif d’achat. Ils justifient ce surcoût en affirmant que l’investissement sera rentable à long terme, ce qui est souvent faux. Ces pratiques peuvent entraîner un déséquilibre financier pour l’investisseur mal informé.

Comment avons-nous rentabilisé ce premier investissement ?

Malgré ces inconvénients, j’ai réussi à convaincre Fabien de tenter cette aventure et de débuter dans l’investissement immobilier. Mon objectif était d’acquérir de l’expérience et de tester notre capacité à financer un projet à 100% par la banque 🏦. Pour cela, j’ai présenté un dossier solide à notre banquier, avec les arguments suivants :

• Forte demande locative : Le T2 que je vise est situé dans une zone où la demande locative est particulièrement élevée. Mon étude de marché a révélé un faible nombre d’offres disponibles dans la commune, avec des annonces de location qui trouvent rapidement preneur.
• Prix compétitif : Le prix au m² de cet appartement est attractif comparé au marché immobilier local. Situé au rez-de-chaussée et exposé au nord, il n’est peut-être pas le choix idéal pour une résidence principale. Cependant, en location, les locataires sont généralement moins exigeants tant que le loyer reste abordable.
• Croissance locale : Le marché immobilier de la commune connaissait une croissance constante, offrant un potentiel de plus-value à la revente 📈.
• Frais de notaire réduits ou offerts : En VEFA, les frais de notaire coûtent bien moins cher que dans l’ancien. Certains promoteurs les offrent ou les incluent directement dans le prix, ce qui permet de les intégrer plus facilement au financement lors de la préparation du dossier bancaire.

Grâce à ces arguments, nous avons obtenu un financement à 100% avec un taux avantageux (1,4% fixe sur 22 ans) et un remboursement différé de six mois ⏳, pendant lequel nous ne payions que les intérêts.

Une astuce pour optimiser la rentabilité du Pinel ✨

Le dispositif Pinel impose des plafonds de loyer stricts, ce qui limite la rentabilité. Pour contourner partiellement cette contrainte, nous avons trouvé une solution simple et légale. Nous avons rédigé deux baux distincts : un pour le logement, avec un loyer respectant les plafonds imposés, et un autre pour la box, non soumise à ces règles. Cette stratégie nous a permis d’augmenter les revenus locatifs tout en restant parfaitement en conformité avec le dispositif.

Une période de doute, mais une réussite à long terme

Nous avons réservé l’appartement en février 2020, juste avant la crise sanitaire 😷. Pendant le confinement, les incertitudes se sont multipliées : Avons-nous fait le bon choix ? Et si l’appartement ne se loue pas ? Est-ce que le projet s’achèvera malgré le contexte ?

Finalement, nous avons tenu bon, convaincus par notre préparation. Et aussi, parce que, après de longues heures de réflexion et de discussions, nous avons choisi de poursuivre notre projet de débuter dans l’investissement immobilier, et le temps nous a donné raison par la suite.

Comme le disait John D. Rockefeller : « C’est dans les moments de crise qu’on réalise les meilleures affaires. »

Après la période de confinement, l’appartement a été livré à temps, et nous avons pu négocier l’installation de la cuisine en compensation des problèmes de communication du constructeur. Dès janvier 2021, le bien était en location, sans vacance locative significative ✔️.

Ce que nous avons appris

Cette première expérience nous a enseigné plusieurs leçons clés :

1. La formation est essentielle : Avant de se lancer, acquérir des connaissances solides permet d’agir avec confiance.
2. Oser franchir le pas : Un premier projet modeste, bien maîtrisé, peut ouvrir la voie à des opportunités plus ambitieuses.
3. L’étude de marché est cruciale : Une analyse rigoureuse garantit des choix pertinents.
4. Surmonter ses doutes : Les craintes sont normales, mais elles ne doivent pas paralyser l’action.

Aujourd’hui, ce premier pas nous a permis de bien débuter dans l’investissement immobilier et surtout de gagner la confiance des banques pour continuer dans des projets plus complexes, notamment des biens avec travaux.

Conclusion

Investir dans un programme Pinel n’était peut-être pas la solution la plus rentable. Pourtant, cela nous a permis de débuter dans l’immobilier avec méthode et assurance 🔑. Cette expérience montre qu’il faut commencer, apprendre de chaque projet, et progresser. Si vous débutez, choisissez un projet adapté à vos moyens et vos objectifs. Chaque réussite, même petite, vous rapproche de l’indépendance financière.

Par ailleurs, je tiens à préciser que mon intention n’est absolument pas de promouvoir l’investissement dans un programme de défiscalisation comme Pinel, loin de là. Ce type d’investissement ne convient pas à tout le monde et ne doit jamais être réalisé par simple effet de mode ou pour des raisons purement fiscales. Mon avis : analysez le marché en profondeur, calculez la rentabilité avec précision, et apprenez par vous-même. Évitez de vous laisser influencer par les « il faut » ou « il ne faut pas ». Prenez le temps de construire votre propre vision et stratégie.

Prêt à débuter en investissement immobilier ? Partagez vos questions ou expériences en commentaire, nous serons ravis d’échanger !

Belle journée ☀️

Maï

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