Investissement locatif vs résidence principale

Dès mes premières recherches en investissement immobilier, un débat revient sans cesse. Faut-il privilégier l’investissement locatif avant d’acquérir sa résidence principale ?

Quels choix pour optimiser votre patrimoine immobilier ?

Les avantages de l’investissement locatif en premier

Pour certains, mieux vaut commencer par l’investissement locatif. Cela permet d’optimiser sa capacité d’emprunt et de bénéficier de l’effet de levier pour bâtir son patrimoine. En prime, cela évite les contraintes liées à la propriété personnelle, surtout en début de carrière.

Les bénéfices de l’achat de la résidence principale en priorité

D’autres préfèrent acheter leur résidence principale en premier, pour sécuriser leur logement et éviter de payer un loyer « à perte ».

💡 Alors, quelle est la meilleure stratégie ? Je vais vous partager notre expérience personnelle et ce qui a fonctionné pour nous.

Notre expérience : Pourquoi nous avons choisi d’acheter notre résidence principale avant d’investir ?

Notre situation initiale et les défis rencontrés

Au début de notre relation, j’étais étudiante et Fabien venait d’entrer dans la vie active. Nous louions un petit T1 de 30 m² à Aix-en-Provence, avec un loyer de 620 € par mois. Notre objectif était d’économiser pour acheter plus tard. Mais dans une zone tendue, trouver mieux à un prix abordable relevait du défi.

➡️ Notre réflexion a évolué avec le temps.
Initialement, nous pensions attendre 5 à 7 ans pour mettre de côté et acheter un appartement. Mais après deux ans, nous avons réalisé que le montant dépensé en loyer et la qualité du bien loué n’étaient pas optimaux.

❓ Pourquoi ne pas acheter notre propre appartement au lieu de continuer à payer un loyer ?

Comment nous avons financé notre première acquisition immobilière

Nous étions persuadés que nos revenus ne nous permettaient d’acheter qu’un studio équivalent à notre location. Pas idéal si nous voulions fonder une famille.

💡 Un tournant décisif : Les parents de Fabien nous ont parlé d’un programme neuf en construction près de chez eux. Nous étions sceptiques : Comment acheter un bien avec nos revenus limités et peu d’apport ?

📌 Mais qui ne tente rien n’a rien ! Fabien a pris rendez-vous avec une banque et a pu obtenir un crédit pour financer un T3 avec garage et deux places de parking pour 210 000 €.

➡️ Résultat : Pour un remboursement à peine plus élevé que notre ancien loyer (754€ par mois), nous sommes devenus propriétaires. Adieu le T1 de 30m², place à un T3 de 64m² ! Quelques années plus tard, un rachat de crédit a même fait chuter nos mensualités à 558€.

Acheter sa résidence principale avant d’investir : Un frein ou un atout ?

Nos étapes franchies pour devenir investisseurs immobiliers

Après cet achat, notre situation financière a évolué. Nos revenus ont augmenté et nous avons pu lancer la construction de notre maison individuelle.

Parallèlement, j’ai commencé à investir dans l’immobilier locatif dès que notre crédit pour la résidence principale a été validé. Contrairement aux idées reçues, être déjà propriétaire ne nous a pas empêchés d’obtenir un crédit pour investir. Au contraire, cela a renforcé notre dossier bancaire. En effet, la valeur vénale de notre T3 est estimée à 300 000 €, générant une plus-value latente de 90 000 €, et sa valeur locative est de 1 300 € par mois.

🚨 D’ailleurs, au moment de nous lancer, une autre crainte nous a traversé l’esprit. Et si nos locataires ne payaient pas leur loyer ? Ce risque est souvent cité comme l’un des principaux freins à l’investissement locatif, alors qu’il existe de nombreuses solutions pour s’en prémunir.

Si cette peur vous bloque aussi, découvrez mon article dédié à la gestion des loyers impayés en cliquant ici 👉 Loyers impayés : Stratégies pour les gérer sereinement ?

Nos règles d’or pour sécuriser notre parcours d’achat de résidence principale comme d’investissement locatif :

1️⃣ Un dossier bancaire propre
Pour constituer un dossier bancaire solide, nous veillons à ce que nos comptes bancaires ne présentent aucun découvert. Nous évitons de contracter des crédits à la consommation. Nous mettons en place une épargne régulière. Enfin, nous préparons systématiquement un projet bien structuré à présenter à la banque.

2️⃣ Acheter en dessous de notre capacité financière
📌 Notre règle : Ne jamais nous sentir “étranglés” par nos mensualités.
Nous avons toujours choisi d’acheter notre résidence principale en dessous de notre capacité financière. Ainsi, après déduction des remboursements de crédits et des charges, le reste à vivre devait être confortable. Cela nous permettait de ne pas avoir l’impression de nous serrer la ceinture ni de faire de gros sacrifices.

Avant de nous lancer, nous avons adopté une approche prudente en matière de budget. Il est essentiel de bien définir son objectif d’épargne pour choisir le placement le plus adapté à son projet immobilier. Pour en savoir plus sur ce sujet, vous pouvez consulter les conseils de l’Autorité des Marchés Financiers (amf-france.org)

Et si nous avions débuté par un investissement locatif ? 📈🏘️

Si nous avions enchaîné les investissements locatifs avant d’acheter notre résidence principale, nous aurions probablement plus capitalisé.

❓ Mais à quel prix ?
Nous avions besoin de stabilité et de sécurité avant de nous lancer plus sereinement dans l’investissement locatif.

Investissement locatif ou résidence principale : Que retenir ? 🎯

Finalement, il n’existe pas de réponse universelle. Certains préfèrent maximiser leur capacité d’emprunt avec un investissement locatif, d’autres privilégient la sécurité et la stabilité avec l’achat de leur résidence principale.

📌 L’essentiel : Choisir une stratégie adaptée à ses objectifs et à sa situation personnelle.

Quand on est à l’aise avec sa situation financière, on est plus serein pour prendre des décisions stratégiques et poser les bases d’un patrimoine solide.

➡️ Et toi, quelle stratégie as-tu choisie ? Partage ton expérience en commentaire ! 💬

À très vite,

Maï

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